No. 157: Liquiditätseffekte einer Vermögensteuer bei Mietwohnimmobilien (Liquidity Effects of a Wealth Tax on Residential Rental Real Estate)

Abstract

German Abstract: Dieser Beitrag untersucht Liquiditätseffekte einer Vermögensteuer bei Mietwohnimmobilien. Mithilfe von Daten einer Immobilien-Kapitalgesellschaft werden die Wirkungen einer Vermögensteuer auf die Cashflows aus der Vermietung von Wohnimmobilien simuliert. Der Detailgrad der Daten ermöglicht dabei Analysen auf Jahres-, Regional- und Baujahresebene. Ein Abgleich mit weiteren Immobiliendaten untermauert die Vergleichbarkeit und Aussagekraft der Analysen. Die Ergebnisse der Simulation zeigen, dass die Einführung einer Vermögensteuer den Cashflow aus dem Mietgeschäft erheblich reduzieren und zu Liquiditätsproblemen führen kann. Im Durchschnitt über alle Beobachtungen ergibt sich bei einem Vermögensteuersatz in Höhe von 2% ein negativer Cashflow nach Berücksichtigung aller Kosten. Generell bedeutet dies, dass wachstumsorientierte im Vergleich zu mietrenditeorientierten Immobilien stärker durch eine Vermögensteuer belastet werden. Insbesondere in Großstädten mit hohen Immobilienwerten, aber verhältnismäßig geringen Mieten, können die Liquiditätseffekte mehr als dreimal so hoch ausfallen wie in ländlichen bzw. industriell-geprägten Regionen, was zu einem relativen Attraktivitätsverlust führen kann. Durch die Entkopplung der Vermögensteuer von den Mieterträgen zeichnet sich eine starke Abhängigkeit der Steuerlast von aktuellen Marktentwicklungen und dem Zinsumfeld ab, was eine zusätzliche Unsicherheit für Investoren darstellt. Diese steuerliche Unsicherheit könnte sich potenziell auf die Investitionsbereitschaft auswirken und sollte daher in politischen Diskussionen über die Wiedereinführung einer Vermögensteuer berücksichtigt werden.

English Abstract: This article examines the liquidity effects of a wealth tax on residential rental real estate. Using data from a real estate corporation, we simulate the effects of a wealth tax on cash flows from the rental operations. The level of detail of the data enables us to conduct analyses at the annual, regional and year of construction levels. Comparison with real estate data from other sources supports external validity. The results of the simulation show that the introduction of a wealth tax can significantly reduce the cash flow from rental operations and lead to liquidity problems. On average over all observations, a wealth tax rate of 2% leads to a negative cash flow after all costs. In general, this finding implies that growth-oriented real estate is more affected by a wealth tax than rental yield-oriented real estate. Particularly in large cities with high real estate values but relatively low rents, the liquidity effects can be more than three times as high as in rural or industrial regions – potentially leading to a relative loss of investment attractiveness. As a wealth tax is decoupled from rental income, the tax burden is very sensitive to market developments including the interest rate environment. As a result, investments in residential rental real estate are exposed to additional uncertainty. This additional tax uncertainty might impair the willingness to invest and should therefore be taken into account in political discussions on the reintroduction of a wealth tax.